W dniu 28 kwietnia 2023 r. w życie weszły przepisy ustawy z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane[1], nakładające na właścicieli lub zarządców budynków lub ich części obowiązki dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej. Choć od kwietnia minęło już sporo czasu, to wydaje się, że przepisy wspomnianej ustawy nadal budzą pewne wątpliwości. W niniejszej publikacji dokonamy szczegółowej ich analizy i postaramy się wyjaśnić kwestie problemowe w przystępnej formie.
https://www.pexels.com/pl-pl/zdjecie/lampa-turnedon-2131539/
Na wstępie wskazać należy, że obowiązek „posiadania” świadectw charakterystyki energetycznej początkowo wynikał z przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane[2] i dotyczył wyłącznie budynków wzniesionych po roku 2009. Natomiast w 2014 r. został on wprowadzony (przeniesiony z Prawa budowlanego) przepisami ustawy o charakterystyce energetycznej budynków[3]. Przepisy te weszły w życie de facto z dniem 9 marca 2015 r.
Przechodząc do szczegółowej analizy przepisów znowelizowanej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków[4] (dalej jako „Ustawa”) wspomnieć należy, że jest ona wdrożeniem Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków[5], której celem jest m. in. obniżenie emisji CO2, zwiększenie efektywności energetycznej, zwiększenie wydajności energetycznej, zmniejszenie zużycia paliw kopalnych. Jak czytamy na stronie internetowej Ministerstwa Klimatu i Środowiska: Celem wprowadzenia obowiązku sporządzania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach[6]. Każdy nowo wybudowany budynek – lub jego część – (zbywany np. przez dewelopera) powinien posiadać takie świadectwo przy jego odbiorze. Zgodnie bowiem z art. 57 ust. 1 pkt 6a Prawa budowlanego[7]: Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć kopię świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci elektronicznej.
Kto ma obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej? Kwestia ta została uregulowana w art. 3 Ustawy. Zgodnie z ust. 1 wspomnianego przepisu za zapewnienie sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części odpowiedzialny jest:
- właściciel budynku lub części budynku;
lub
- zarządca budynku lub części budynku[9];
lub
- osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu[10];
lub
- osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego[11].
Ustawodawca posłużył się w cytowanym przepisie – w stosunku do ww. podmiotów – sformułowaniem, iż „zapewniają sporządzenie” świadectwa charakterystyki energetycznej, natomiast świadectwo takie sporządza osoba do tego uprawniona – o czym będzie mowa w dalszej części artykułu[8]. Ponadto, wspomniane wyżej podmioty przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
- świadectwo charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przy sporządzeniu aktu notarialnego – fakt przekazania notariusz odnotowuje w akcie notarialnym – art. 11 ust. 6);
- kopię świadectwa charakterystyki energetycznej (w formie papierowej, wydruku lub w postaci elektronicznej) – przy zawarciu umowy najmu.
Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy budynku lub jego części:
- zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
- zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- wynajmowanego.
Zgodnie z art. 10 Ustawy świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:
- dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;
- charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
- zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku.
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia (art. 14 ust. 1). Jednakże traci ważność przed upływem tego terminu, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części (art. 14 ust. 2).
W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości warto przywołać definicje ustawowe budynku oraz charakterystyki energetycznej. Zgodnie z art. 2. Ustawy Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku – należy przez to rozumieć budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, 2127 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 282)[12];
- charakterystyce energetycznej – należy przez to rozumieć zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Ustawa przewiduje również wyłączenia przedmiotowe dotyczące wprowadzonego nią obowiązku. Zgodnie z art. 3 ust. 4 Ustawy obowiązki dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej nie dotyczą budynku:
- podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
- przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego (np. hala magazynowa);
- mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (np. domki letniskowe);
- wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2 (np. tzw. domy bez pozwolenia do tej powierzchni / budynki gospodarcze);
- gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok)[13].
Świadectwo charakterystyki energetycznej lub jego części sporządza osoba do tego uprawniona, która zgodnie z art. 17 Ustawy:
- posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
- nie była skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
- ukończyła:
- studia wyższe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera, albo
- studia wyższe inne niż wymienione w lit. a oraz studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii,
lub
- posiada uprawnienia budowlane, o których mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane[14].
Ponadto, wymagane jest, aby osoba taka została wpisana do wykazu osób uprawnionych – tj. do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (art. 18) – stworzonego w tym celu systemu teleinformatycznego prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Do wykazów osób uprawnionych wpisuje się także osoby świadczące na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej usługi transgraniczne, które są uprawnione do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej lub do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji w państwie członkowskim Unii Europejskiej, państwie członkowskim Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stronie umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym oraz państwie, które zawarło z Unią Europejską i jej państwami członkowskimi umowę regulującą swobodę świadczenia usług, na ich wniosek (art. 34 ust. 1).
Osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej przekazuje osobie lub podmiotowi, który zlecił jego wykonanie, świadectwo charakterystyki energetycznej w postaci papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby uprawnionej (art. 5).
Warto w tym miejscu omówić również szczególne rodzaje budynków, które wyróżnia Ustawa. Są to w uproszczeniu budynki, dla których sporządza się świadectwa charakterystyki energetycznej w oparciu o świadectwo charakterystyki energetycznej (bądź w jego braku w oparciu o dokumentację techniczną, przy uwzględnieniu ewentualnych odstępstw od projektu technicznego w zakresie charakterystyki energetycznej budynku) sporządzone uprzednio dla innego budynku podobnego rodzaju. Wskazano je w art. 6 – 9 Ustawy, są to:
- budynek lub jego część, który został wybudowany na podstawie tego samego projektu technicznego co inny budynek (art. 6);
- budynek mieszkalny jednorodzinny należący do grupy takich samych budynków, tj. budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej (art. 7 Ustawy w zw. z art. 3 pkt 2a Pr. bud.);
- grupa lokali mieszkalnych (art. 8).
W przypadku części budynku świadectwo charakterystyki energetycznej może zostać opracowane dla tej części na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, na podstawie dokumentacji technicznej budynku (art. 9 ust. 1). W tej sytuacji właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub (…) dokumentacji technicznej budynku (…) właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a także najemcy (…), w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez niego wniosku (art. 9 ust. 2). Nie oznacza to jednak, że taka osoba nie poniesie kosztu sporządzenia świadectwa dla interesującej ją części budynku (np. kopiując to przekazane nieodpłatnie), bowiem zostanie dla niej sporządzone nowe świadectwo w oparciu o przekazane dokumenty.
Na koniec wskazać należy, że za niewypełnienie obowiązków wynikających z Ustawy (np. nieprzedstawienie świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie budynku, sporządzenie dokumentu w oparciu o nieprawdziwe dane) grozi kara grzywny w wysokości do 5.000,00 zł [słownie: pięć tysięcy złotych 00/100]. Zatem obowiązki wprowadzone przywołaną Ustawą to przysłowiowe “nie przelewki”, a realny wymóg, który należy wypełnić, gdy zajdzie po naszej stronie taka konieczność.
Mgr Dominik Kowal, 30.01.2024 r.
[1] Dz. U. z 2022 r., poz. 2206.
[2] Tj. tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. poz. 1623.
[3] Dz. U. z 2014 r. poz. 1200 oraz z 2015 r. poz. 151.
[4] Dz. U. z 2023 r. poz. 1762.
[5] https://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2010:153:0013:0035:pl:PDF.
[6] https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwa-charakterystyki-energetycznej.
[7] Dz. U. z 2023 r. poz. 2029.
[8] Zgodnie bowiem z art. 16 Ustawy: Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku nie może być sporządzane przez właściciela lub zarządcę tego budynku lub tej części budynku oraz osobę, której przysługuje w tym budynku lub w tej części budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
[9] Zarządca nieruchomości według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 2029) – art. 184a zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
[10] Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe uprawniające członka spółdzielni (właściciela) do użytkowania oraz rozporządzenia lokalem (mieszkaniem). Jednakże jak wspomniano jest to prawo “ograniczone” co oznacza, że faktycznym właścicielem pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, zatem niektóre działania podejmowane wobec lokalu mogą wymagać zgody spółdzielni.
[11] Prawo dotyczące wyłącznie korzystania z lokalu, bez prawa do rozporządzania nim, właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa (osoba w lokalu zamieszkująca nie jest jego właścicielem): Art. 9 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1681): ust. 1. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka. ust. 2. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.
[12] Art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego: Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
[13] Wskaźnik EP to wskaźnik rocznego zapotrzebowania budynku na nieodnawialną energię pierwotną, która jest potrzebna do ogrzewania, chłodzenia, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a także energii potrzebnej do zasilania oświetlenia i wszystkich innych urządzeń elektrycznych w domu.
[14] Art. 14. Prawa budowlanego [Specjalności uprawnień budowlanych]: 1.Uprawnienia budowlane są udzielane w specjalnościach: 1) architektonicznej; 2) konstrukcyjno-budowlanej; 3) inżynieryjnej: a) mostowej, b) drogowej, c) kolejowej w zakresie kolejowych obiektów budowlanych, d) kolejowej w zakresie sterowania ruchem kolejowym, e) hydrotechnicznej, f) wyburzeniowej; 4) instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń: a) telekomunikacyjnych, b) cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, c) elektrycznych i elektroenergetycznych. Dodatkowo wymagana jest praktyka w zawodzie.